Jak urządzić mieszkanie na wynajem? Wyposażyć czy nie? Kupić droższe czy tańsze meble? Kuchenka czy mikrofalówka? Koniecznie telewizor? Przeczytałam cały internet, wiele książek, ale przede wszystkim bazowałam na swoich doświadczeniach obecności na rynku nieruchomości.
Powód i kulisy zakupu naszej pierwszej nieruchomości mieszkaniowej na wynajem opisałam w tekście Nasza nowa inwestycja w nieruchomości. Razem z MM od lat działamy na rynku nieruchomości (prowadzimy biura coworkingowe pod marką COPOINT), ale o inwestowaniu w mieszkania na wynajem myśleliśmy od dawna. Już 10 lat temu, na samym początku mojej drogi zawodowej przemykała mi myśl o kupienia mieszkania jako formy inwestycji i generowania dochodu pasywnego. Wtedy myślałam o inwestycji w Toruniu, gdzie studiowałam i gdzie rynek nieruchomości na wynajem jest bardzo prężny, jako że jest to miasto akademickie. Sama wynajmowałam mieszkania przez ponad 10 lat i wiem jakie błędy popełniali ich właściciele. W dużej mierze były to proste błędy na etapie remontu i wyposażania nieruchomości.
O podsumowaniu budżetu i stronie inwestycyjno-finansowej napiszę niebawem, a dziś chcę się skupić na stronie remontowo-wnętrzarskiej. Jak urządzić mieszkanie na wynajem? Zadawałam sobie to pytanie wielokrotnie. Uwielbiam wszystkie wnętrzarskie zabawy, jestem stałą widzką Doroty Szelągowskiej i wszelkich innych programów o wnętrzach i budowaniu, które z MM oglądamy namiętnie. Wiem, że na zdjęcia gotowego wnętrza (wersja przed dla porównania i pokazania skali zmian) czekacie najbardziej (ja też!), ale chcę, żeby ten tekst był też pełen praktycznych wskazówek dla innych właścicieli planujących kupić i wynająć mieszkanie.
Jak urządzić mieszkanie na wynajem? Praktyczne wskazówki dla właścicieli
- Twój gust i fantazja mają ograniczone znaczenie.
- Budżet jest najważniejszy.
- Postaw na białe ściany.
- Podstawa (ściany, podłogi, okna itp.) musi być dobrej jakości.
- Sprawdź to, czego nie widać (instalacje).
- Wyobraź sobie idealnego lokatora i wyposaż mieszkanie (lub nie) pod jego kątem.
- Stwórz wnętrze maksymalnie funkcjonalne.
- Wyrzuć śmieci.
- Zadbaj o kilka drobiazgów.
- Chciałabyś/chciałbyś tam zamieszkać?
Ad. 1 Twój gust i fantazja mają ograniczone znaczenie.
Doskonale rozumiem ogromną palącą potrzebę i marzenie, żeby w nowym wnętrzu zrealizować multum genialnych wnętrzarskich pomysłów, które zbierają się w głowie. Naprawdę rozumiem! Tylko, że mieszkanie na wynajem to nie jest miejsce na tego typu eksperymenty, chyba że docelowym najemcą ma być bardzo specyficzny odbiorca. Mieszkanie na wynajem ma być czyste, proste i ładne.
Czyste – to oczywistość, o której chyba wiele osób zapomina.
Proste – ponieważ to najemca wnosi do tej przestrzeni siebie, swoje rzeczy i musimy mu umożliwić poczucie się tam „jak w domu”. Jak będzie chciał sobie dodać mocne kolory czy ozdoby, zrobi to na własną rękę.
Ładne – to naturalnie kwestia osobistych preferencji. Pisząc ładne mam na myśli mieszkanie, do którego przyjemnie się wchodzi i nie odrzuca już na starcie. ;)
Ad. 2 Budżet jest najważniejszy.
Wiem, że fajnie pokombinować z wnętrzem, remontem i wyposażeniem, ale wiem też jak łatwo przy tym popłynąć. ;) Na urządzenie wnętrza można wydać bardzo mało, ale i niebotycznie dużo. Ustalenie budżetu Z GÓRY i trzymanie się go – więcej nie potrzeba. Naturalnie, czasami pojawiają się nieoczekiwane problemy, zwłaszcza gdy kupujemy nieruchomość do remontu, ale zasadniczo budżet to świętość.
Ad. 3 Postaw na białe ściany.
Nieszczęsne białe ściany, które już pod ostatnim tekstem stały się tematem dyskusji. Prawda jest taka, że niezależnie od gustu wnętrza z białymi ścianami są najłatwiejsze w utrzymaniu (można szybko i tanio odmalować zabrudzony lub zniszczony fragment), rozjaśniają i powiększają wnętrze oraz sprawiają wrażenie czystości. Wszystkie te cechy są ważne i dla najemcy i dla wynajmującego mieszkanie. Żeby nie było maksymalnie nudno i szpitalnie można dodać odrobinę neutralnego koloru (ja wybrałam szarość). To rozwiązanie świetnie sprawdza się w biurach, które wynajmujemy – jestem przekonana, że w mieszkaniu na wynajem również się sprawdzi.
Ad. 4 Podstawa (ściany, podłogi, okna itp.) musi być dobrej jakości.
Przy remoncie można łatwo „podrasować” przestrzeń opierając się na kilku zabiegach upiększających i liczyć na naiwnego najemcę, ale prawda jest taka, że pewne elementy wnętrza (jeśli nie chcemy mieć często rotujących najemców) muszą być solidne. Mam tu na myśli:
- dobre, łatwe w utrzymaniu czystości i trudne do porysowania podłogi,
- gładkie ściany (bez baranków, brzydkiej boazerii czy okropnej tapety),
- dobrej jakości sprzęty, które się od razu nie zepsują
- szczelne okna itp.
Ad. 5 Sprawdź to, czego nie widać (instalacje).
Działające gniazdka elektryczne, bezpieczna instalacja, szczelne krany i rury itp. Oczywiście, zawsze może się coś zepsuć, ale zadbanie o tego typu szczegóły oszczędza nam, wynajmującym, czas i pieniądze już po wynajęciu nieruchomości.
Ad. 6 Wyobraź sobie idealnego lokatora i wyposaż mieszkanie (lub nie) pod jego kątem.
Bardzo ważny punkt. Przed remontem mieszkania warto zadać sobie pytanie komu tę przestrzeń chcemy wynająć: zabieganemu singlowi, studentom, parze z dzieckiem, bogatemu przedsiębiorcy itp. Brzmi to zabawnie, ale każda z tych osób będzie miała inne oczekiwania w stosunku do swojego mieszkania. Podstawowe pytanie to: mieszkanie umeblowane czy nie? Wyposażone w jakie sprzęty? My celujemy w pracującą parę lub singla, jako że mieszkanie mieści się prawie w Mordorze (czyt. dużej dzielnicy biurowej w Warszawie). Wiemy, że tego typu najemcy celują w wyposażone mieszkania (na początku swojej zawodowej drogi rzadko kto ma na starcie meble). Dlatego też łóżko jest podwójne, z dobrej jakości materacem, wydzielona jest część salonowa i jadalniana, przeznaczona dla 2 osób, dwukomorowy zlew itd. Chcemy, żeby nasz Najemca mógł się wprowadzić do gotowego mieszkania, wyposażonego w podstawowym zakresie. Podstawowym czyli bazowe meble, komfortowa łazienka, lodówka, pralka, kuchenka z okapem. Dużym znakiem zapytania była zmywarka – fajnie byłoby ją mieć, ale nasz budżet (i wielkość kuchni) nie pozwoliły na wstawienie zmywarki. Stąd dwukomorowy zlew.
Ad. 7 Stwórz wnętrze maksymalnie funkcjonalne.
Urządzając mieszkania starałam się uwzględnić różne praktyczne potrzeby moich przyszłych najemców:
- mamy 2 duże szafy (plus jedna mniejsza w przedpokoju),
- szafki w łazience (których z niewiadomych powodów bardzo często brakuje!),
- nowe sprzęty gwarantujące bezpieczeństwo,
- laminowane blaty łatwe w czyszczeniu,
- pełnowymiarowa lodówka,
- dwukomorowy zlew (jako, że brak zmywarki),
- wymienione sanitariaty,
- wygodne łóżko (które nie jest rozkładaną kanapą wciśniętą w kąt),
- i kilka innych udogodnień, które widać na zdjęciach.
Ad. 8 Wyrzuć śmieci.
Oglądam czasami zdjęcia mieszkań na wynajem dostępne na portalach online i mam ochotę krzyknąć: wyrzućcie te wszystkie śmieci! Wiem, wiem, nie każdy jest minimalistą, ale nie wierzę, że jakiemukolwiek najemcy spodobają się puste puszki po piwie, tony zakurzonych gadżetów, stare sztućce i wyszczerbione kubki, firany nie prane od wieków. Miejsce śmieci jest na śmietniku, a nie w mieszkaniu na wynajem.
Ad. 9 Zadbaj o kilka drobiazgów.
Na etapie robienia zdjęć do ogłoszenia warto zadbać o kilka drobiazgów i zabiegów home staging-owych. Nie jestem w tym względzie super ekspertem, obejrzałam wiele programów, czytałam trochę tematycznych książek, ale w sumie wystarczy pamiętać dosłownie o kilku rzeczach:
- świeże kwiaty w wazonach ożywiają przestrzeń,
- kilka książek, poduszek i drobiazgów pozwoli najemcy „wyobrazić sobie siebie” w tej przestrzeni,
- zioła w kuchni zawsze się sprawdzają,
- podobnie jak kilka zielonych roślin itp.
Nie trzeba od razu kupować wszystkich rzeczy (to może porządnie nadwyrężyć budżet), ale wykorzystać już posiadane. Większość drobiazgów widocznych na zdjęciach jest z mojego domu, a np. szal (udający kocyk) na łóżku to chusta zdjęta z szyi fotografa (potrzebowaliśmy kolorystycznego akcentu, żeby ożywić wnętrze sypialni). :)
Ad. 10 Chciałabyś/chciałbyś tam zamieszkać?
Punkt najważniejszy. Na koniec odpowiedz sobie szczerze na pytanie: czy sam zamieszkałbyś/zamieszkałabyś w tym mieszkaniu? Może niekoniecznie na obecnym etapie życia, ale kiedyś, gdy byłaś/byłeś w grupie docelowej? Sama z przyjemnością zamieszkałabym w tym mieszkaniu, nawet teraz.
Wnętrze po metamorfozie i koszt wyposażenia
Wiem, że przy takich projektach najwięcej entuzjazmu wzbudza strona wizualna, dlatego voila! Oto moja ulubiona część – prezentacja mieszkania po zmianach i remoncie. Żebyście uświadomili sobie SKALĘ zmian, na początek kilka zdjęć PRZED, na różnych etapach realizacji.
A teraz czas na wersję PO! Pod zdjęciami znajdziecie informację skąd są poszczególne elementy i ile kosztowały. Traktuję to jako praktyczne uzupełnienie poprzedniego tekstu: Jak tanio wyremontować mieszkanie (nie tylko) na wynajem? Szczegółowe podsumowanie budżetu przedstawię w kolejnym tekście, gdzie skupię się na czysto inwestorskiej i finansowej stronie całego przedsięwzięcia.
Za cudne zdjęcia pięknie dziękuję Natalii Sławek z bloga JestRudo, która spisała się (jak zawsze) wspaniale i przepięknie pokazała wnętrze.
Salon z jadalnią
- Kanapa IKEA Klippan Vissle (z wymienionymi nóżkami) – koszt 579 zł
- Drewniane nóżki meblowe Castorama – koszt 51,44 zł
- Stolik kawowy z odzysku – koszt 0 zł plus pomalowanie
- Lampa stojąca z odzysku – koszt 0 zł
- Lampa wisząca w salonie IKEA Ollsta – koszt 39,99 zł plus oprawa 15 zł
- Szafa IKEA Bostrak – koszt 169 zł plus gałki drewniane Obi 6 zł
- Półki na obrazki plus obrazki z odzysku – koszt 0 zł
- Poduszki – pożyczone od fotografa
- Reszta drobiazgów – moja własność :)
- Półka wisząca z odzysku – koszt 0 zł plus malowanie
- Komoda na kółkach IKEA Kallax – koszt 199 zł plus kółka 60 zł
- Zasłony Dekorujonline.pl DIM111 na haczykach Microflex – koszt 0 zł (pozyskane w ramach współpracy, o czym poniżej)
- Kwiaty i pozostałe drobiazgi – moja własność :)
- Stół rozkładany z odzysku – koszt 0 zł plus malowanie
- Krzesło białe z odzysku – koszt 0 zł
- Krzesło czarne IKEA Martin – koszt 79,99 zł
- Lampa wisząca nad stołem IKEA Jara – koszt 29,99 zł plus oprawa 15 zł i dodatkowy kabel 20 zł
- Paprotka jest moja – koszt 0 zł :)
Sypialnia
- Łóżko IKEA Fjellse – koszt 159 zł plus dno 80 zł
- Materac PlantPur Natural 0 zł (pozyskany w ramach współpracy, o czym poniżej)
- Zagłówek DIY z odzysku – 0 zł
- Lampa z odzysku – koszt 0 zł plus oprawa 15 zł
- Szafa IKEA Dombas – koszt 299 zł
- Stołek zabrany z przedpokoju
- Poduszki plus szal – pożyczone od fotografa :)
- Wazon, kwiaty, książka – moja własność :)
Kuchnia
- Korpusy szafek (poza szafką pod zlew) z odzysku – koszt 0 zł plus czyszczenie :)
- Korpus szafki pod zlew IKEA – koszt 120 zł. plus nóżki 15 zł.
- Fronty szafek zamówione w stolarni Castorama (płyta laminowana popiel) – koszt ok 200 zł plus gałki 42 zł
- Lodówka Amica – koszt 799 zł
- Uchwyt na napoje z odzysku – koszt 0 zł
- Blat IKEA Ekbacken – koszt 219 zł
- Płytki z odzysku – koszt 0 zł plus malowanie farbą V33 do płytek podłogowych tytan koszt 108 zł
- Przedłużacz wpuszczany w blat – koszt 79 zł
- Wózek IKEA Raskog – koszt 199 zł
- Kuchenka Indesit – koszt 889 zł
- Okap Akpo – koszt 208 zł
- Lampa IKEA – koszt 49,99 zł plus oprawa 15 zł
- Zlew i bateria z odzysku – koszt 0 zł
- Szyna ścienna i pojemnik – koszt 48 zł
- Pozostałe drobiazgi z odzysku lub moja własność – koszt 0 zł
Łazienka
- Płytki z odzysku – koszt 0 zł z odświeżoną fugą
- Brodzik z odzysku – koszt 0 zł z wymienionym silikonem
- Kabina prysznicowa KOŁO Geo – koszt 0 zł (pozyskana w ramach współpracy)
- Zestaw WC kompakt KOŁO Solo – koszt 0 zł (pozyskany w ramach współpracy)
- Deska sedesowa KOŁO Solo – koszt 0 zł (pozyskany w ramach współpracy)
- Zestaw meblowy Solo z umywalką KOŁO – koszt 0 zł (pozyskany w ramach współpracy)
- Pralka Elektrolux z odzysku – koszt 0 zł
- Lustro na wymiar – koszt 170 zł
- Kinkiet (nie widać na zdjęciu) – koszt 89 zł
- Bateria umywalkowa – koszt 119 zł
- Szafka wisząca z odzysku – koszt 0 zł
- Bateria prysznicowa z odzysku – 0 zł
- Pojemnik pod prysznic Jysk – koszt 10 zł
- Wieszak na ręczniki IKEA (na drzwiach) – 7,99 zł
- Maty podłogowe IKEA – 12 zł
- Ramy na obrazy IKEA – 120 zł
Przedpokój
- Zabudowa na wymiar (ta sama płyta, co fronty w kuchni) – koszt ok. 350 zł
- Lustro IKEA Nissedal – koszt 149 zł
- Haczyki IKEA Svarstsjon – koszt 20 zł
- Stołek IKEA Marius – koszt 16 zł
- Kinkiet (nie jest widoczny) z odzysku – koszt 0 zł
Uprzedzając pytania – kilka słów na temat kupowania płyt dociętych na wymiar (z takich jest zabudowa w przedpokoju i fronty szafek kuchennych). W marketowej stolarni można zamówić takie płyty, docięte z dużej formatki na wybrany wymiar. Dodatkowo trzeba pamiętać o zamówieniu oklejenia krawędzi (jeśli potrzeba). Odbierając zamówienie sprawdzajcie dokładnie płyty! Pomyłka w wymiarach zdarzyła się raz i z mojej winy, ale już porysowana powierzchnia zdarza się NON STOP. Podobnie drobne uszkodzenia na rogach czy pozostałości kleju po oklejaniu krawędzi. Swoje zamówienie złożyłam w sklepie Castorama na Al. Krakowskiej i warszawiakom zdecydowanie NIE polecam. W zasadzie każda z płyt była uszkodzona i wybrudzona klejem. Uszkodzenia naprawiono (lub wymieniono płytę), ale już kleju nie doczyszczono. Myślałam, że czyszczenie należy do Klienta (zajęło mi to mnóstwo czasu!), ale okazało się, że tylko w Castoramie na Krakowskiej. ;) Uff, tyle żalu. Uczcie się na moich błędach. :)
Dodatkowy koszt to oczywiście podłoga. Są to panele Swiss Krono Dąb włoski AC4 (wysoka ścieralność), położone w całym mieszkaniu, łącznie z kuchnią, ale naturalnie bez łazienki. Kosztowały 19,99 zł za metr kwadratowy. Całkowity koszt podłogi (ale bez podkładu) to 800 zł. Listwy to, wbrew pozorom, nie MDF, ale łatwiejsze w utrzymaniu listwy PCV, wysokie na 6 cm, wykończenie na wysoki połysk. Kosztowały 19,9 zł za sztukę, w sumie był to koszt 318 zł.
W sumie za wyposażenie mieszkania zapłaciliśmy 6 989 zł.
Naturalnie, kilka elementów, które są dość kosztowne, udało mi się pozyskać w ramach blogowej współpracy i znacząco obniżyć koszt remontu, bo wartość pozyskanych produktów to ok. 4500 zł. Partnerskie firmy wybrałam absolutnie nieprzypadkowo.
Marka KOŁO to doskonale znany, renomowany, polski producent ceramiki i wyposażenia łazienek. Wiedziałam, że jeśli podejmę jakąkolwiek współpracę przy wyposażeniu łazienki to będzie to tylko KOŁO. Ich produkty mam też u siebie w mieszkaniu, użytkuję od ponad 5 lat (i normalnie kupiłam w sklepie ;)). Są niezawodne i jestem przekonana, że w mieszkaniu na wynajem sprawdzą się równie dobrze.
PlantPur to polska marka ekologicznych materacy do spania. Do tej współpracy przekonała mnie Basia Szmydt, która na dokładnie tym samym materacu śpi od miesięcy i nie ustaje w zachwytach. Doszłam do wniosku, że akurat łóżko i materac to jeden z ważniejszych elementów i fajnie, żeby Najemca miał komfort odpoczynku. Materac składa się dwóch rodzajów wysokoelastycznych pianek, wykonanych z olejów roślinnych. Zaczynam zazdrościć swoim Najemcom…
Zasłon szukałam dość długo. Nie chciałam montować dodatkowych rolet, dlatego potrzebowałam zasłon zaciemniających zupełnie i o właściwościach termoregulacyjnych. I ładnych. I najlepiej szarych. :) Przyznaję, że przed złożeniem zamówienia na Dekorujonline.pl miałam pewne obawy, bo wiedziałam, że zasłony to ważny element dla finalnego efektu. Ogromnym ułatwieniem był próbnik z tkaninami, który dostałam wcześniej (mam na zbyciu, ktoś chce?). Dziewczyny z Dekorujonline.pl doradziły mi też haczyki Microflex – strzał w dziesiątkę. Żadnego upinania, bawienia się – dostałam gotowy produkt, który powiesiłam w parę minut. Wyglądają doskonale.
NO I JAK??? Spisaliśmy się? :)
