Budowa domu jest super! Wizualizuje się kawę na tarasie w letni poranek, kolor ściany w sypialni i wieczory przy kominku z kubkiem kakao. Tymczasem budowa domu to głównie rozmowy o przyłączach, skrętkach, jętkach i innych paskudztwach. Wydaje się, że jest na wszystko mnóstwo czasu, a potem nagle trzeba podejmować decyzje w 3 minuty i na jednej nodze. Dlatego postanowiłam spisać wszystkie kwestie, na które warto zwrócić uwagę na długo przed wbiciem pierwszej łopaty (czy też raczej koparki).
Od razu zastrzegam – to nie jest wpis czysto techniczny. Nie zawiera detali i rozpisanych możliwych scenariuszy. Spisałam po prostu swoje doświadczenia i trudniejsze momenty, a szczegóły musicie ustalić sobie sami, w oparciu o obecne (zmieniające się wciąż) przepisy i szczegółowe uwarunkowania.
1. Sprawdź warunki zagospodarowania przestrzennego
Zanim zdecydujesz się na zakup działki, a na długo przed postawieniem domu należy bezwzględnie sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma – wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Z tego planu dowiesz się:
- jakie jest przeznaczenie terenu,
- jaką wielkość musi mieć działka, żeby można na niej postawić dom,
- jak duży dom wolno zbudować,
- jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy,
- ile wynosi minimalna powierzchnia biologicznie czynna,
- jaką wysokość i szerokość może mieć budynek,
- jaką musi mieć geometrię dachu,
- jak dom może być usytuowany względem drogi,
- jakie wolno zastosować sposoby odprowadzania ścieków, a nawet
- jakie jest dozwolone ogrodzenie (wysokość, forma).
Plan jest bazą, chociaż nieraz zgrzytaliśmy zębami przy lekturze. Nasza działka ma plan z dość restrykcyjnymi zapisami – w końcu zaraz obok jest las. Przykładowo 80% powierzchni musi być biologicznie czynna, co tymczasowo zabiera nam możliwość zbudowania garażu. Dom musi stać w ściśle określonej odległości od domu sąsiada i od ściany lasu. Na szczęście od lasu oddziela nas jeszcze droga, ale i tak mogliśmy postawić dom właściwie w jednym, konkretnym miejscu, plus minus 2 metry. :) Dodatkowo okazało się, że choć dom sąsiada jest murowany, to ma drewnianą zabudowę strychu, co wymaga zwiększenia odległości. Dom nie może być też wyższy od domu sąsiada, co sprawiło, że musieliśmy obniżyć wysokość zmieniając kąt dachu. Może się też okazać, że konkretne ustawienie domu nie pozwala na umieszczenie tarasu na wybranej ścianie domu, np. tak, żeby największe okna nie wychodziły wprost na południe. Uff, sporo tego, a to dopiero początek!
2. Rozejrzyj się dokładnie po okolicy
Na początek zwróć uwagę, jaka droga prowadzi do Twojego przyszłego domu i czy w ogóle taka istnieje. Brak drogi może się wydawać uroczy latem (tak romantycznie na uboczu), ale w pozostałe pory roku albo zakopiesz się w śniegu (drogi szutrowe i boczne nie są odśnieżane przez gminy – tylko drogi gminne, a i podobno z tym różnie bywa!), albo w błocie po wiosennych roztopach czy jesiennych deszczach. Dziękuję za takie atrakcje.
Zaczep też sąsiadów czy też potencjalnych sąsiadów. Fajni są? Wiadomo, że 5 minut rozmowy przy furtce to żadna weryfikacja, ale sporo można się dowiedzieć! Sprawdź, kto będzie mieszkał niedaleko, koniecznie i dokładnie sprawdź też, czy nie ma w najbliższej okolicy spalarni śmieci, sal weselnych czy innych milusich atrakcji – na te konkretne trafiliśmy my, w trakcie szukania działki. Aha, i jeśli marzysz o domu nad wodą – sprawdź prawo budowlane w tym względzie, ostatnio mocno się zmieniło na niekorzyść.
Ostatnia kwestia, której my nie sprawdziliśmy, niestety. Kupując działkę, zawsze byliśmy oglądać teren za dnia. Tymczasem, już po zakupie, uświadomiliśmy sobie, że tam nie ma ANI JEDNEJ LATARNI przy ulicy. Jest ciemno jak w czarnej…. bardzo czarnej dziurze. :) Aż tak strasznie nam to nie przeszkadza, będziemy mieć oświetlenie na działce, ale na bieganie w lesie po zmroku raczej się nie wybiorę. ;)
3. Przeprowadź badanie gruntu i zaplanuj wycinkę drzew
Badanie gruntu jest obowiązkowe i nie będę się nad nim rozwodzić, poza tym będzie też potrzebne przy ewentualnej oczyszczalni ścieków – patrz punkty poniżej. Jeśli masz działkę zadrzewioną (a my mamy zadrzewioną solidnie) to zapewne będzie konieczne przeprowadzenie wycinki. Moje serce boli za każdym razem, gdy myślę o wycince (wycinkę brzozowego zagajnika „bo zasłania widok” karałabym chętnie chłostą ;)), ale nie udało się jej zupełnie uniknąć. Przede wszystkim musieliśmy wyciąć duży dąb – na szczęście był to dąb czerwonolistny, który jest w Polsce traktowany jako gatunek inwazyjny. Wycięliśmy też dwie akacje, czego mi wcale, a wcale nie żal. Akacja sieje się jak oszalała i nie zliczę, ile razy podrapałam się o nią i pokłułam. Będę ją wyrywać pewnie do samego końca jej, albo mojego. ;)
Chciałam bardzo poznać sekretne życie drzew na naszej działce, a ponieważ odróżniam raptem brzozę od sosny, przed wycinką zaprosiłam dendrologa. Od niego dowiedziałam się, że poza brzozą i sosnami mamy też jarzębinę, lipę, czeremchę, leszczynę, jaśminowce, bez i gruszę. Hurra! To prawdziwe bogactwo. On też powiedział, że spokojnie możemy wyciąć dąb czerwonolistny. Ale to nie jest takie proste!
Planując wycinkę zwróć uwagę na kilka kwestii. Zgoda na wycinkę (lub brak konieczności jej uzyskania) uzależniony jest od rodzaju drzewa i jego obwodu. Przy czym obwód mierzymy przy samej ziemi i, co oczywiste, tam jest największy. :) Poza tym nie można wycinać drzew w trakcie sezonu lęgowego! Jest od tego wyjątek – na działkę musi przyjść pan urzędnik i na własne oczy stwierdzić brak gniazd lęgowych. Wtedy się nam nie sprzeciwi i można wycinać. Tak też było w naszym przypadku.
4. Sprawdź i zaplanuj przyłącza mediów
W tej kwestii jest w miarę prosto – im bliżej domu są dostępne media, tym lepiej. Im dalej – tym gorzej, pardon – drożej. Na szczęście, u nas media były w drodze – tj. prąd, woda i gaz. Łączny koszt doprowadzenia mediów do domu, który ponieśliśmy dotychczas to ok. 10 000 zł. Wydaje się, że to sporo, ale przykładowo koszt doprowadzenia instalacji i podpięcia się do wodociągu odległego o kilkadziesiąt czy kilkaset metrów może wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych! Nie obyło się bez komplikacji i obsuw czasowych, ale prąd i wodę mamy już doprowadzoną, czekamy jedynie na gaz, ale tu nas uprzedzano, że to trwa baaaaardzo długo.
5. Zdecyduj, co ze ściekami
Mało romantyczna sprawa, ale niezbędna. :) Co wybrać: szambo czy oczyszczalnia ścieków? Najlepiej byłoby oczywiście podpiąć się do miejskiej sieci, ale nie zawsze jest dostępna. U nas jest dopiero w planach, takich chyba bardzo luźnych planach:), dlatego od razu wiedzieliśmy, że chcemy zainstalować biologiczną oczyszczalnię ścieków. Okazało się to bardzo trudne pomimo, że:
- badania gruntu wypadły pomyślnie (są konieczne!),
- udało nam się znaleźć dobre miejsce na działce (co nie jest takie łatwe na małej działce – trzeba zachować odległości od domu, granicy działki, drogi i studni),
- a plan zagospodarowania takie rozwiązanie dopuszczał, nieoczekiwanie pojawił się problem.
Urzędowy problem, a w sumie problem z panią w urzędzie, która powiedziała – luźno cytuję – że nie zgodzi się na oczyszczalnię, bo kiedyś mówiła jej znajoma architektka, że miała koleżankę, której sąsiedzi zainstalowali taką oczyszczalnie i jej marchewki (koleżanki pani architektki) śmierdziały kupą. Koniec cytatu. :) Mój prawniczy umysł musiał ochłonąć, a pałeczkę przejął MM, który jest niezawodnie uroczy w rozmowach z urzędniczkami. Doprowadził do spotkania z naczelniczką, która w przerwie między oglądaniem przepisów kulinarnych powiedziała, że zgodzą się na oczyszczalnię pod warunkiem uzyskania pisemnej zgody sąsiada. Zgodę uzyskaliśmy, ale przesunęło nam to czas realizacji, aż nastała zima. A zimą wkopać oczyszczalni się nie da, potrzebny jest przynajmniej tydzień na plusie, bez nocnych przymrozków. Ocieplenie klimatu tym razem stanęło po naszej stronie i w marcu oczyszczalnię panowie wkopali. Uff, odpłynęła wizja toi toia. ;)
6. Wybierz ogrzewanie
Kwestia, którą każdy musi przemyśleć samodzielnie. Wybór rodzajów ogrzewania na rynku jest ogromny: różnorakie pompy ciepła, piece, ogrzewanie elektryczne czy na podczerwień. Ponieważ mamy na działce dostęp do gazu – zdecydowaliśmy się na piec gazowy. I tutaj mogę kilka kwestii podpowiedzieć:
- przemyśl i sprawdź jaka moc pieca jest rzeczywiście potrzebna; wysokość mocy wpływa choćby na fakt, czy wyrzutnia może być boczna przez ścianę, czy też trzeba budować komin,
- musisz przewidzieć dolot i wylot powietrza,
- zastanów się czy wszędzie potrzebujesz ogrzewania podłogowego, co na to ogrzewanie podłogowe położysz (dobrze, jeśli płytki),
- policz zapotrzebowanie energetyczne domu, a co za tym idzie zapewnij odpowiednią moc (i wielkość!) grzejników,
- pamiętaj, że możesz „mieszać” – u nas na dole jest ogrzewanie podłogowe, u góry częściowo podłogowe (łazienka), mamy też grzejniki kanałowe (biuro) i zwykłe grzejniki (sypialnia plus garderoba); mamy też malutką kozę w salonie.
7. Pomyśl o systemie inteligentnego domu!
System inteligentnego domu to taka wisienka na torcie i oczko w głowie MM. Wybrał nam polski system Deimic One i już przed budową ustalaliśmy większość funkcjonalności i możliwości. Co daje taki system? Przede wszystkim możliwość kontrolowania większości domowych funkcjonalności przez jeden panel sterowania lub przez aplikację online. To ważne, gdy dojedziesz już do miasta 30 km dalej i nagle uświadomisz sobie, że nie wiesz czy wyłączyłeś żelazko czy włączyłeś alarm.
Istnieje kilka systemów bezprzewodowych, które można zainstalować już po wybudowaniu domu, ale mogą sprawiać kłopoty – być zawodne, wtyczki się mogą przegrzewać, no i nie wyglądają zbytnio estetycznie. Dlatego jeśli system inteligentnego domu, to chcieliśmy tylko przewodowy. A to sprawia, że większość spraw trzeba starannie przemyśleć przed budową domu. To ważne, bo naprawdę nie chciałabym później kabli na ścianach, albo kabli biegnących do ogrodu na zewnątrz ścian czy elewacji. Musieliśmy zaplanować i skonsultować takie rzeczy, jak:
- podział domu na strefy grzewcze,
- gdzie mają być czujniki ruchu (czujniki temperatury Deimic ma we włącznikach – to duży plus!),
- czy ma sterować roletami (my nie mamy),
- czy ma sterować automatyką bramy i oświetleniem na zewnątrz,
- czy może sterować piecem czy rekuperacją (odpadł koszt dodatkowych stacji diagnostycznych!),
- czy może być zintegrowany z systemem alarmowym (może),
- którymi gniazdkami chcemy sterować,
- i wiele innych.
Taki system daje mi poczucie bezpieczeństwa i dodatkowej kontroli domu w chwili, gdy jesteśmy na tyle daleko, że nie da się dojechać w 15 minut. Poza tym system ma cudne włączniki, w których można zaprogramować nawet kilkanaście funkcji, np. tak, żeby z sypialni sterować całym domem i nie musieć wieczorem schodzić na dół wyłączyć światło. Bajka dla lubiących upraszczać sobie życie! :)
8. Pomyśl o rekuperacji
Rekuperacja to dwie funkcje:
- odzysk ciepła czyli funkcja ekonomiczna – powietrze, które wpada do domu jest ogrzewane przez powietrze, które wypada
- filtrowanie powietrza czyli funkcja zdrowotna – można też zainstalować porządny filtr antysmogowy
Jeśli się zdecydujesz na rekuperację to koniecznie zadbaj o zaplanowanie instalacji jeszcze przed budową! Trzeba starannie zaplanować rozmieszczenie poszczególnych elementów. W naszym przypadku kanały rekuperacji biegną w wylewce czyli w podłogach. Trzeba pamiętać, że te kanały są spore więc wylewka nie może być zbyt niska, kanały nie mogą też kolidować z innymi instalacjami. Sporo tu mierzenia, ustalania i planowania – nie da się tego zrobić na ostatnią chwilę!
9. Zaplanuj instalację paneli fotowoltaicznych
Nawet, jeśli nie myślisz o fotowoltaice w chwili budowania domu to warto planować perspektywicznie. Osobiście mocno wierzę, że fotowoltaika się upowszechni, chcemy też takie panele zainstalować w naszym domu w lesie. Oczywiście, na wiele kwestii trzeba tu zwrócić uwagę, o wielu już pisałam wyczerpująco w tym tekście. W każdym razie, warto już na etapie budowy choćby pociągnąć kabel od dachu do rozdzielni elektrycznej – później jest to bardzo problematyczne.
10. Sporządź projekt wnętrza
Ostatni punkt, ale ważny. Projekt wnętrza, przygotowany jeszcze zanim zacznie się budowa, ogromnie dużo daje! Wiem, że czasami nie chce się tak daleko wybiegać w przyszłość i myśli się, że to jeszcze mnóstwo czasu zostało, ale potem wszystko się zmienia. Nie ma zastanawiania się gdzie to gniazdko powinno być (moja zmora!) czy ta ściana to na pewno tutaj i czy potem szafka się nie otworzy, a wanna wejdzie. Porządnie rozrysowany projekt wykonawczy to skarb – nasz nie do końca okazał się taki super, ale większość najważniejszych rzeczy była ogarnięta. Nauczyłam się jedynie trzy razy sprawdzać wszystkie wymiary i elementy. Na szczęście mamy też super fachowca od wykończeń, z którym pracowaliśmy już wieeele razy i wiem, że mogę mu zaufać.
Czy jest tu ktoś, kto już budował dom? Zgadzacie się z taką listą czy coś byście dodali/zmienili?
Tekst powstał we współpracy z marką DEIMIC– polskim producentem inteligentnego systemu sterowania domem.
