Część zeszłego roku przeznaczyliśmy na zupełnie nowy projekt – kupno i remont mieszkania na wynajem w Warszawie. Obiecałam tekst o finansowej stronie tej inwestycji. Krótko mówiąc: czy kupno mieszkania na wynajem się opłaca?
Dlaczego zainwestowaliśmy w mieszkanie na wynajem?
Opisywałam już Wam skąd wziął się u nas pomysł na inwestowanie w nieruchomości. Poniżej rozwijam temat. Powodów było kilka:
- Cały czas aktywnie szukamy z MM nowych możliwości inwestycyjnych i nasze myśli regularnie wracają do inwestycji w nieruchomości. Jest to rynek, który całkiem dobrze znamy i zwyczajnie “czujemy”. Jak wiecie, od blisko 7 lat prowadzimy razem biura coworkingowe pod marką COPOINT – firmę, która działa na rynku wynajmu nieruchomości biurowych. To daje nam solidne podstawy i pewne doświadczenie.
- Nieruchomości to w miarę stabilna i rentowna forma inwestycji. Osobiście lubię inwestycje, gdzie mam poczucie sprawczości, a nie tylko biernie czekam na rozwój sytuacji (choćby inwestycje w akcje).
- Marzę o byciu cyfrowym nomadą, a dochód z wynajmu nieruchomości jest jednym z dostępnych form dochodu pasywnego, co uniezależnia mnie od konkretnej lokalizacji i daje możliwość pracy z teoretycznie dowolnego miejsca.
- Inwestycję w nieruchomości traktujemy również jako formę zabezpieczenia emerytalnego i myślimy o niej w bardzo długofalowej perspektywie.
Ile kosztuje kupno mieszkania na wynajem w Warszawie?
O inwestycyjnym wynajmie mieszkań znajdziecie w sieci mnóstwo informacji. Począwszy od tego, w jaki sposób szukać mieszkania, jak je przygotować do najmu, gdzie szukać najemców, w jaki sposób rozliczać całość inwestycji. Nigdzie jednak dotychczas nie znalazłam pełnego case study – pełnego opisu ile kosztuje kupno mieszkania na wynajem.
Kupione mieszkanie mieści się w Warszawie, niedaleko Galerii Mokotów i tzw. Mordoru – największego skupiska biurowców poza centrum. Samo mieszkanie ma ok. 37 metrów, dwa pokoje z oddzielną kuchnią i łazienką, mieści się na 3 piętrze bloku z windą. Niestety nie ma balkonu, ale za to całkiem sporą piwnicę i miejsce postojowe pod blokiem (dzierżawione od spółdzielni). Jest to nieruchomość z rynku wtórnego, do remontu. Kupiliśmy je nie za wybitnie niską, ale bardzo okazyjną cenę (jak na tę lokalizację) 265 tys. złotych. Na remont planowaliśmy wydać ok. 15 tys. złotych.
Oto pełen spis kosztów zakupu mieszkania:
- mieszkanie 265 000 PLN
- podatek od czynności cywilnoprawnych 5 300 PLN
- taksa notarialna, wnioski sądowe, wypisy 2 482 PLN
- remont i wyposażenie ok. 13 000 zł
- opłaty stałe (do czasu wynajmu): czynsz 1 120 PLN + media 160 PLN
Mieszkania szukaliśmy samodzielnie, bez udziału agencji (odpada prowizja agenta, która najczęściej wynosi 2% wartości nieruchomości) i bazując na naszym doświadczeniu. W chwili obecnej rynek nieruchomości w Warszawie jest dość gorący. Duży popyt wymusza sporą podaż, w całej stolicy powstaje bardzo dużo nowych bloków, mam wrażenie, że wręcz każdy skrawek zieleni jest zabudowywany. Gorący rynek to również wysokie ceny, zarówno zakupu, jak i późniejszego wynajmu. Oczywiście, doskonale pamiętam bańkę na runku nieruchomości w 2007 roku, ale porównując dane długofalowo, wartość nieruchomości sukcesywnie wzrasta w naprawdę długiej perspektywie. Nie jestem w żadnej mierze analitykiem rynku, to wyłącznie moje osobiste obserwacje.
Lokalizację wybraliśmy absolutnie nieprzypadkowo. Od razu wiedzieliśmy, że naszym modelowym najemcą będzie ktoś taki jak my, tylko sprzed kilku ładnych lat – singiel lub para pracująca w okolicznych biurowcach (gdzie sami kiedyś pracowaliśmy). Nie celowaliśmy ani w studentów, ani w rodziny z dziećmi. Takie założenie plus znajomość okolicy sprawiły, że potrafiliśmy doskonale wczuć się w potrzeby naszego przyszłego najemcy.
Kredyt czy gotówka?
Początkowo planowaliśmy częściowo wspomóc się kredytem w stosunku 200 000 PLN (kredyt) + reszta gotówka. Warunki otrzymania kredytu hipotecznego nie są obecnie tak atrakcyjnie jak choćby 5 lat temu, ale nadal jest to relatywnie najtańszy pieniądz na rynku. W bardzo uproszczonej symulacji i przy oczekiwanym czynszu w wysokości 2000 PLN (z wliczonymi opłatami) pozwoliłoby to nam na comiesięczny zarobek w wysokości 500 PLN (1000 PLN to rata kredytu + 500 PLN kosztów stałych). Finalnie procedura kredytowa przeciągnęła się bardzo mocno, dlatego zrezygnowaliśmy i sfinansowaliśmy całość z własnych środków.
Czy kupno mieszkania na wynajem się opłaca i kiedy się zwróci?
Jeśli inwestuję swoje pieniądze w firmę, oczekuję odpowiedniej stopy zwrotu i terminu opłacalności inwestycji. Oznacza to, że dokładnie liczę kiedy zainwestowane środki mi się zwrócą, a ja zacznę zarabiać. Przy kupnie nieruchomości nie kieruję się podobną filozofią!
Rozumiem pytania „kiedy się zwróci”, są naturalne, ale dla mnie inwestycja w nieruchomości to jedynie częściowo sposób na zarabianie, a w dużej mierze metoda na dobre ulokowanie zaoszczędzonych pieniędzy. To najważniejsza różnica w rozumowaniu. Dochód pasywny, który uzyskuję co miesiąc jest oczywiście niezwykle ważny, bo odnawia moje zasoby finansowe. Za kilkadziesiąt lat, gdy przejdziemy na emeryturę, mieszkanie będzie również naszym finansowym zabezpieczeniem.
Kupując mieszkanie zakładaliśmy comiesięczny przychód w wysokości 1800 – 2100 PLN. Po remoncie i jeszcze dokładniejszym zbadaniu aktualnej sytuacji w okolicy uznaliśmy, że możliwe jest uzyskanie wyższej kwoty. W ogłoszeniu umieściliśmy kwotę 2500 PLN, finalna kwota, którą uzyskaliśmy to 2400 PLN za całość. Całość to znaczy, że zdecydowaliśmy się na opłatę ryczałtową – nasz najemca płaci z góry określoną kwotę, a wszystkie pozostałe wydatki związane z mieszkaniem, w tym media, leżą po naszej stronie (jest to dokładnie opisane w umowie). Taki sposób rozliczania się znacząco upraszcza formalności. Nie ma potrzeby przenoszenia mediów na najemcę i odpada konieczność robienia szczegółowych rozliczeń – nie wiem, jak wy, ale ja nienawidzę systemu prognozy versus zużycie. ;)
Składowe czynszu (w ujęciu miesięcznym) to:
- czynsz do spółdzielni 380 PLN
- media ok. 160 PLN
- internet 15 PLN (przez 1 rok)
- ubezpieczenie 350 PLN rocznie
- podatek od nieruchomości 133 zł rocznie
- podatek dochodowy 0 PLN (amortyzacja plus koszty bieżące)
- nasz dochód ok. 1800 PLN
Upraszczając rachunki można spokojnie przyjąć, że roczna stopa zwrotu wynosi ok. 8%. To wynik, który nie jest możliwy na żadnej lokacie, czy innej inwestycji o porównywalnym stopniu ryzyka.
Kwestie podatkowe – amortyzacja
Dochód, który czerpiemy z najmu to nie jedyna korzyść finansowa, którą mamy. Należy pamiętać również o możliwej amortyzacji. Nie chcę tu rozpisywać się na temat podatkowych zawiłości, nie jest to mój ulubiony temat. W każdym razie nasze mieszkanie korzysta z możliwości najwyższej 10% amortyzacji. Amortyzacja to w dużym uproszczeniu możliwość wrzucenia w koszty firmy wartości mieszkania przez 10 lat od zakupu. Taki koszt obniża oczywiście płacone podatki = dodatkowy zysk. Więcej informacji (w tym o przepisach, które się właśnie zmieniły) znajdziecie tutaj. Choćby dlatego wynajem mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest bardziej opłacalny.
Kwestie podatkowe – podatek dochodowy od najmu
Mieszkanie zostało kupione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że normalnie co miesiąc jest wystawiana i przesyłana najemcy faktura (bez VAT, jest to sprzedaż nieowatowana). Minusem jest fakt, że nie możemy skorzystać z tzw. ryczałtu czyli niższego podatku w wysokości 8,5%, a płacimy podatek w takiej wysokości i formie, co z tytułu innych dochodów (19%). Więcej informacji na temat podatków w kontekście wynajmu znajdziecie tutaj.
Jak wyglądała całość procesu zakupu mieszkania krok po kroku?
1. Zebranie wiedzy i informacji. Pomimo, że mieliśmy już pewne doświadczenie na rynku, bardzo dużo czasu spędziliśmy na dokształcaniu się. Era internetu jest nie do przecenienia – oglądaliśmy filmy, czytaliśmy artykuły na blogach, słuchaliśmy podcastów, czytaliśmy książki. Wszystko po to, żeby (na tyle, na ile to możliwe) uczyć się na cudzych błędach. Nie każda informacja okazała się wartościowa, oddzielenie plew również zajęło trochę czasu, ale każda minuta była tego warta. W międzyczasie konsultowaliśmy się również z poleconym doradcą podatkowym, żeby poszukać dodatkowych dróg optymalizacji podatkowej przy dużej inwestycji, biorąc pod uwagę nasze pozostałe zawodowe działalności.
2. Znaleźliśmy odpowiednie mieszkanie szukając na portalach online – na zakup zdecydowaliśmy się praktycznie od ręki. Szybka decyzja była ważna, gdybyśmy się zawahali, kolejnego dnia mieszkanie znalazłoby innego nabywcę (pan, który je oglądał przed nami również się zdecydował).
3. Podpisaliśmy umowę przedwstępną – nie decydowaliśmy się na formę notarialną zdając sobie sprawę z ryzyka (sprzedający mógłby się wycofać). Zapłaciliśmy za to 10% wartości mieszkania jako zadatek – to znaczy, że gdybyśmy się wycofali zadatek by przepadł, gdyby sprzedający się wycofał, musiałby nam zapłacić podwójną wysokość.
4. Uruchomiliśmy procedurę kredytowania w banku – jak się później okazało i co już opisywałam – bezskutecznie, ponieważ z niej zrezygnowaliśmy po czasie. Umowę przedwstępną podpisaliśmy w grudniu, sprzedawca miał nam przekazać mieszkanie do końca maja. Finalnie podpisaliśmy umowę sprzedaży nieruchomości w czerwcu (sprzedającemu przedłużył się termin odbioru nowego mieszkania), ale nie robiliśmy problemów.
5. W lipcu rozpoczął się remont, którego szczegóły opisywałam między innymi TUTAJ. Ponieważ część rzeczy robiliśmy samodzielnie i korzystaliśmy z zaprzyjaźnionej ekipy to wszystko się przesunęło i mieszkanie było wyposażone i gotowe do odbioru dopiero we wrześniu.
6. Równolegle musieliśmy dopełnić wszystkich niezbędnych formalności:
- przenieść media (prąd, gaz, woda), a wcześniej spisać liczniki
- złożyć dokumenty we wspólnocie mieszkaniowej (w tym kwestia podpisania umowy na miejsce postojowe)
- wypełnić i złożyć dokumentację w Urzędzie Miasta (podatek od nieruchomości)
- zgłosić zakup mieszkania księgowej
7. Przygotowanie ogłoszenia o wynajmie – sesja zdjęciowa i opis. Dobre (ale nie przekłamane) zdjęcia są ogromnie ważne, efekty naszej sesji (łącznie ze szczegółowym spisem i wyceną wyposażenia) mogliście już zobaczyć w tekście Jak urządzić mieszkanie na wynajem? 10 praktycznych wskazówek, moje wnętrze po metamorfozie i wstępne koszty. Ogłoszenie na początek umieściłam na swoim prywatnym Facebooku i jak się okazało to wystarczyło w zupełności. Kilka dni później odezwało się kilka osób, w tym super dziewczyna, która wynajmuje nasze mieszkanie od początku listopada.
8. Podpisanie umowy z najemcą. O tym, w jaki sposób się zabezpieczyć na wypadek nieuczciwego najemcy napisano wiele, w komentarzach również wielu Czytelników mnie ostrzegało. Jednak wierzyłam, że będzie dobrze i, odpukać, póki co jest! Początkowo planowaliśmy podpisanie tzw. umowy najmu okazjonalnego, ale okazało się (nasz błąd, nie doczytaliśmy wcześniej!), że jeśli wynajmujemy mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, umowa najmu okazjonalnego nie możliwa. Chociaż jestem prawnikiem, nie chciałam przy podpisywaniu umowy odkrywać koła na nowo – skorzystałam z pakietu umów od Wynajmistrza (można dostać za darmo przy zapisie na newsletter, sama ją odrobinę uprościłam na nasze potrzeby). Generalnie cały blog jest prawdziwą kopalnią informacji – polecam.
9. Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego równolegle z umową to ogromnie ważny punkt. Daje on większe poczucie bezpieczeństwa zarówno nam, jak i najemcy. Oczywiście, ważne jest również spisanie liczników, wpisanie liczby przekazanych kluczy itp. Tutaj również korzystałam z wzoru Wynajmistrza.
10. Pierwszy miesiąc najmu przebiegł bez większych problemów. Kaucja (4000 PLN) i pierwszy czynsz wpłynęły od razu. Mieliśmy kilka drobnych kwestii do załatwienia: na prośbę najemcy dokupiliśmy dodatkową komodę, okazało się też, że ktoś na dole nocami słucha głośno telewizji – na szczęście skończyło się na karteczce z prośbą. Umowę mamy podpisaną na rok, na razie wszystko przebiega bez żadnych zakłóceń czy usterek i w zasadzie nie musimy się prawie wcale zajmować naszą inwestycją.
Tyle od strony finansowej. Zdaję sobie sprawę, że kwestii do poruszenia w ramach tej tematyki jest jeszcze dużo więcej. Jeśli macie jakiekolwiek pytania zadawajcie proszę śmiało, postaram się na wszystkie odpowiedzieć.
Rzadko o to proszę, ale będę również bardzo wdzięczna za udostępnienie tego tekstu dalej, oczywiście jeśli uznasz, że jest przydatny. Dziękuję pięknie z góry!
